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美國夢 :一路向南走

美國夢 :一路向南走

很多人都說 “美國夢”,根據《美國史詩》作者詹姆斯·亞當斯1931年的描述,就是能夠生活在豐裕富足、可實現自己的價值的地方。很明顯, 大家都會嚮往這樣的地方,趨之若鶩,用腳投票。

人口即需求,房地產界流傳一則金句:短期看政策,中期看供需,長期看人口。人與錢,永遠都是最重要的資源。人到哪裡,就為哪裡帶來活力和需求。美國生育率低已是事實,因此城市人口增長更多源於人口流動,也就是大家用腳投票後的結果。

一個城市的靈魂,便是人和錢。而只有源源不斷流入的人口,才能盤活這個城市集聚的資金,這是資本逐利的規律導向。有人口紅利的地方,資本才有升值的空間。

美國人口流向
過去五年,美國人口增加了1000多萬人。他們去了哪兒?搞清楚這一千多萬人,投入了哪些城市的懷抱,便能發現未來美國的機遇之城。
答案是南部的沿海城市,比如德州、佛羅里達州。而那些人口持續大量增長的城市,最近兩年的房價漲幅已經遠遠超過了全美平均水平。
新人口帶來的住房需求,為城市未來的房產市場發展奠定了夯實的基礎,這是許多投資者需要重點關注的方向。

哪裡最吸引“新移民”
美國大都市依然是人口“磁鐵”,但二線城市正在趕上。從“鐵銹地帶”到“陽光地帶”。 鐵銹地帶(Rust Belt)意思為某些工業衰退的地區,例如美國五大湖地區。随着人口的遷移,以及南部地區豐富能源、農業資源,吸引新興工業,形成美国三大工業區之一的南部工業區,美稱為“陽光地帶”。

美國人口普查局公佈了最新的人口預測資料,紐約、芝加哥等都會地區的人口持續減少,而與之相比,佛州等地的人口出現增長。
這也揭示出當前美國人從北往南、從東往西的“搬家”潮流:從包括全國最大都會區的“鐵銹地帶”和東北部,搬到“太陽地帶”和西岸。

吸金大戶
過去五年時間裡,人口淨增超過10萬人的,在美國就屬人口大城了。休斯頓作為德州第一大城市,過去五年人口增長了17.1萬。而華人第一大聚集地洛杉磯,從2011年到2016年人口淨增15萬,目前人口為230.3萬。
再看看這些年人口增長超過5萬的城市有17座,其中不乏某些美國二線城市的身影。比如奧斯丁、達拉斯、沃斯堡、西雅圖、丹佛、聖地牙哥等等。

“德州”全贏
2018年美國人口淨流出最大的10個都市圈幾乎都是東西海岸的經濟中心,包括三藩市、聖荷西、紐約、邁阿密這些房價中位數非常高的大型城市。
紐約的人口淨流出排在第二,緊隨其後的是三藩市、聖荷西和華盛頓。與之相比,達拉斯、鳳凰城以及拉斯維加斯等美國中西部以及南部的城市人口流入均排在前列。

德州去年仍然是增長最快的地區之一。2010年以來,全美10個增長最快的郡裡有4個都是德州貢獻的,而其中3個都位於聖安東尼奧和奧斯丁之間,還有一個在休斯頓西南郊的本德堡(Fort Bend),這四個郡一共增加了32萬人口。
而從新增居民數量來看,全美新增人口最多的10個郡裡,更是9個都來自太陽帶,比如德州、亞利桑那、加州、內華達、佛州。只有一個例外是西雅圖,當地的科技業發展帶來了近50萬居民。
在人口流動之間,比較顯著的特點是大多數潛在買家選擇新的地區時主要是偏向於距離相隔不遠、生活成本低的城市。

當然相鄰的城市那麼多,偏偏德州能夠脫穎而出,和近幾年經濟發展迅速,就業機會多也是密不可分,畢竟經濟基礎才能決定上層建築。
德州的GDP在2015年是1.639萬億美元,在美國排第二。

世界財富500強的全球總部有54家在德州,這也是美國第二大500強總部的聚集州,僅次於紐約州。德州的面積僅次於阿拉斯加的第二大州,資源豐富,傳統上是石油起家,腹地遼闊,農業發達,德州經濟發展後勁很足。
德州的經濟傳統上是能源和石油起家,但是從20世紀中期開始,德州產業開始多元化發展,包括電子電腦航空航太生物化學等都有一個均衡的發展。

根據由美國國家房地產經紀協會管理的房地產搜索網站Realtor.com的最新研究,全美房價升幅最大的五個都市中有四個都是德克薩斯州都市,這五個都市分別是奧斯丁、丹佛、達拉斯、聖安東尼奧和休斯頓。

備註:
從前多數外國移民都偏愛紐約、洛杉磯等地,但現在有更多移民選擇休斯頓、達拉斯等郊區。
從房產投資者的角度來看,千人千面,每個人的資產情況都不一樣。不是所有房產投資者一頭紮進紐約、三藩市都能夠獲得最好的投資收益。一味追逐熱門的購房城市,不如依據客觀數據,尋找更適合自己的城市來投資,不僅置業資金投入較少,投資回報也更具保障。

【文:Anthony】
客觀分析,是投資者的朋友