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美國房地產市場:紐約居然進不了國際買家視線前五名

美國房地產市場:紐約居然進不了國際買家視線前五名

讓很多人大跌眼鏡的有趣事實,美國最大都市紐約沒有進入國際買家首選城市的前五名。美國全國房地產經紀人協會(National Association of Realtors,NAR)的調查顯示,佛羅里達州名列榜首(22%)、其次是加利福尼亞州( 12%)、 德克薩斯州(12% )、 新澤西州( 4%)和亞利桑那州(4% )。紐約州排在第九位。新澤西受歡是因為離紐約市很近 ,而成本相對較低。
調查進一步表示:假日買家(如加拿大人)通常會找溫暖的佛羅里達州和亞利桑那州;大陸買家選擇加利福尼亞州,容易從亞洲到達;德克薩斯州是比鄰墨西哥人的首選。外國買家中, 49%以家庭居住為主,18%作投資用途,12%找度假屋。

華人買家喜好
美國房地產是一個國際市場,以交易額計算,中國買家連續四年蟬聯外國買家的第一名,從2018年的273億美元躍升至2019年的317億美元。大陸買家最感興趣的前十城市依次排名為:洛杉磯、三藩市、紐約、奧蘭多、波士頓、休斯頓、芝加哥、拉斯維加斯、達拉斯和孟菲斯。

美國房產的流動性
美國產權是永久性的,但不要誤會美國買房會住一輩子,甚至代代相傳。根據統計,實際情況是美國人大約7年左右就會換一次房屋。
換房的原因多種多樣,比如工作地點改變,子女外出讀書,家庭人口變化,或者退休後從城區市中心換到偏遠安靜的郊區等。此外,美國城市鄉村差距小,住在哪裡都很方便。

剛需和投資
大家選擇美國房產,可以分為實際需要(剛需)和投資。

剛需就是居住需求 -工作需求或孩子學區,方便孩子能就近入學。投資分有產權的傳統房產投資和無產權的投資。

買樓收租
傳統的房產投資以收租為主,過一段時間轉手賣掉,這樣既能有租金收入、又能獲得資本和增值,再加上過去數年美元升值,回報率能達到8%左右。

這類投資很直接,所有收入都能自己拿到,但是風險在於尋找租客,房子出現任何問題需要幫租客解決,如果業主本人不在美國是挺麻煩的。所以很多人會把自己的房產委託租賃公司管理。當然房價若沒有漲,這個虧損要自己承擔。

房產投資
另一類投資房是沒有房產權而只有股權的投資,你買的不是具體哪個戶型,而是和其他人合夥給一家公司幫你去購買某個社區的一套或者幾套甚至整棟樓,然後進行管理出租。

投資者不用費心,由這家管理公司會按照約定給你利息或者分紅,等到項目賣掉後也會按出資比例分給你利潤。缺點是自己沒辦法控制收入、收多少、什麼時候賣都沒有控制權。

看租金還是升值?
在哪裡投資房產都一樣, 收益體現在較高的租金回報率和房產的升值空間。
在美國房子出租並不難。以西雅圖為例,這裡經濟繁華,又是旅遊城市,外來人口需要大量出租房。
很多買家擔心房屋無法出租的問題,其實是過慮了,沒有房子是租不出去的。房子能否出租取決於業主希望的租金是否符合租賃市場的價格。
通常,房屋越貴的地方其租金回報率是比較低的。比如東西兩岸的紐約、三藩市、洛杉磯等都是房價比較高的區域,由於這些地區房價常常攀升,而對應的租金上漲水準跟不上房價上漲的幅度,因而其租金回報率相對比較低。
但從長期來看,這些地方房屋升值的空間比其他租金回報率高的地方要大,因為想要購買此類房屋的人數較多,而買入的數量越多其房價就越高,這就是供需平衡。
所以在投資時,並不是購買低價格高回報的房屋就是最好,而是要綜合多方面考量。

經紀公司很關鍵
美國是一個資訊透明的地方,在看好一處房產後,經紀公司都會為客人做房屋的價格評估,估算這個房子在最近市場交易中的價值。如果賣主的要價高了,經紀人就要幫助買家殺價。如果要價低於市價,經紀人就要幫買主趕快搶下。
因此,並不是每一個房屋都要殺價, 而是看要價的高低。重點是,買家要能正確評估房屋的價值,這需要一位好的經紀人協助。
一個好的經紀人可以幫助您實現投資的高收益,往往是事半功倍的效果。比方說,經紀公司可以從上世紀三十年代已開發的Multiple Listing Service( MLS,多重上市服务)得到各種準確的資料。買家要買房的時候,除要求經紀人做房屋估價外,不妨也要求做一個租價評估;這對於專業的經紀人來說沒有問題。

外國人辦理房貸有差異
海外買家可以在美國貸款購房,但不是每一家銀行可貸款給海外買家。
外國人貸款與美國人貸款之間是存有差異的:美國人貸款條件:信用、收入、工作是否穩定;外國人貸款條件:需有較多自備款,通常要求40%-50%左右。一般大約能貸到5-6成。
由於每一個銀行的貸款利率不同,對申請人的條件要求也不同。通常如果銀行利率較高,則手續簡單要求低;銀行利率低,但是要求條件多,並不是每個人都能符合。

美國房地產買賣文化
每個房屋都不是完美的,許多買家都會為了砍價而故意雞蛋裡挑骨頭,但美國文化卻認為買家因為喜歡這個房屋而出價。所以挑毛病只會讓賣家反感,適得其反,賣家有可能會直接不考慮買家的出價而選擇別人。稱讚賣家的房子是博得賣主青睞的方法。
美國有一個完善的MLS系統,加盟MLS的每一位經紀与客户签订委托销售或委托购买合同后,将此信息输入该网站的系统,由参加系统的全体会员共同帮助寻找买者或者卖者,实现交易。所以你的經紀可以準確告訴你合理的價錢,而且你必定是已與其他房屋比較過,覺得它是其中最符合條件或者是性價比最高的。

資料統計,美國獨立屋是價格增長最快,而且預計還將持續上漲。

【文:Anthony】
客觀分析,是投資者的朋友